Noțiune, moduri de dobândire, durată și limite
De foarte multe, se întâmplă ca proprietarul unei construcții să nu fie și proprietar al terenului pe care se află ridicată clădirea respectivă.
Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință (art. 693 alin. 1 Cod civil).
Dreptul de superficie se obține în temeiul unui act juridic, prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Sunt situații în care superficia se poate înscrie și în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcția ori a transmis terenul și construcția, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei (art. 693 alin. 2 și 3 Cod civil).
De asemenea, acest dezmembrământ al dreptului de proprietate se poate dobândi și prin renunțarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea (mai exact de a solicita să devină și proprietar al construcției).
Dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani. La împlinirea termenului, acest drept poate fi reînnoit (art. 694 Cod civil).
Dreptul de superficie se exercită în limitele și în condițiile actului constitutiv.
În cazul în care dreptul anterior descris a fost constituit prin transmiterea exclusivă a construcției de către proprietarul întregului fond sau proprietarul a transmis terenul și construcția către două persoane diferite, în absența unei stipulații contrare, titularul dreptului de superficie nu poate modifica structura construcției. El o poate însă demola, dar cu obligația de a o reconstrui în forma inițială (art. 695 alin. 2 Cod civil).
În situația în care superficiarul modifică structura construcției, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situația anterioară. În al doilea caz, curgerea termenului de prescripție de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei superficiei (art. 695 alin. 3 Cod civil).
Titularul poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp construcția există, dreptul de folosință asupra terenului se poate înstrăina ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcției (art. 695 alin. 4 Cod civil).
Apărarea dreptului de superficie
Dreptul de superficie poate fi apărat prin exercitarea acțiunii confesorii (acțiunea prin care este protejat un dezmembrământ al dreptului de proprietate). Acțiunea confesorie de superficie poate fi intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar și a proprietarului terenului. Dreptul la acțiune este imprescriptibil (art. 696 alin. 1 și 2 Cod civil).
Prețul dreptului de superficie
Superficia se poate constitui cu titlu gratuit sau cu titlu oneros.
În ipoteza în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părțile nu au prevăzut alte modalități de plată a prestației de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piața liberă, ținând seama de natura terenului, de destinația construcției în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum și de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinței (art. 697 alin. 1 Cod civil).
În caz de neînțelegere între părți, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească (art. 697 alin. 2 Cod civil).
Cazurile de încetare a superficiei
Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară, pentru una dintre următoarele cauze: a) la expirarea termenului; b) prin consolidare, dacă terenul și construcția devin proprietatea aceleiași persoane; c) prin pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens; d) în alte cazuri prevăzute de lege (art. 698 Cod civil).
Efectele încetării superficiei
1) Prin expirarea termenului
În eventualitatea în care superficia încetează prin expirarea termenului pentru care a fost constituită, în absența unei stipulații contrare, proprietarul terenului dobândește dreptul de proprietate asupra construcției edificate de superficiar prin accesiune, cu obligația de a plăti valoarea de circulație a acesteia de la data expirării termenului (art. 699 alin. 1 Cod civil).
Atunci când respectiva construcție nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat clădirea. Constructorul poate refuza să cumpere terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcția edificată pe teren și repune terenul în situația anterioară (art. 699 alin. 2 Cod civil).
În absența unei înțelegeri contrare încheiate cu proprietarul terenului, dezmembrămintele consimțite de superficiar se sting în momentul încetării dreptului de superficie. Ipotecile care grevează dreptul de superficie se strămută de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului în cazul în care acesta devine și proprietar al construcției. De asemenea, se extind de drept asupra terenului în situația în care proprietarul construcției devine și proprietar al terenului sau se strămută de drept asupra materialelor în cazul în care proprietarul construcției refuză să devină proprietar al terenului, circumstanță în care construcția este demolată și terenul repus în situația anterioară (art. 699 alin. 3 Cod civil).
Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenței superficiei nu se extind cu privire la întregul imobil în momentul încetării dreptului de superficie în situația în care proprietarul terenului devine și proprietar al construcției. În schimb, ele se strămută de drept asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului în cazul în care proprietarul construcției devine și proprietar al terenului sau se extind de drept cu privire la întregul teren atunci când proprietarul construcției refuză să devină și proprietar al terenului și alege să o ridice, cu repunerea terenului în situația anterioară (art. 699 alin. 4 Cod civil).
2) Prin consolidare
În ipoteza în care dreptul de superficie s-a stins prin consolidare (terenul și construcția devin proprietatea aceleiași persoane), în absența unei stipulații contrare, dezmembrămintele consimțite de superficiar se mențin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai târziu de împlinirea termenului inițial al superficiei (art. 700 alin 1 Cod civil).
Ipotecile născute pe durata existenței superficiei se mențin fiecare în funcție de obiectul asupra căruia s-au constituit (art. 700 alin. 2 Cod civil).
3) Prin pieirea construcției
În eventualitatea stingerii dreptului de superficie prin pieirea construcției, drepturile reale care grevează dreptul de superficie se sting, dacă legea nu prevede altfel. Ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenței dreptului de superficie se mențin asupra dreptului de proprietate reîntregit (art. 701).
Prevederile detaliate mai sus sunt aplicabile și în cazul plantațiilor, precum și al altor lucrări autonome cu caracter durabil (art. 702 Cod civil).